Une fois le logement loué, les marges du propriétaire sont plus étroites que beaucoup de locataires ne l'imaginent.
Un logement décent et en bon état
Le bailleur ne peut pas louer n'importe quel bien. Pour être décent, un logement doit respecter les 5 critères du logement décent, et ils se cumulent.
- une surface minimale ;
- une performance énergétique minimale ;
- la sécurité et la santé des occupants ;
- l'absence de nuisibles et de parasites ;
- des équipements dans le logement.
La performance énergétique se vérifie avec le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui classe les logements de A, le plus performant, à G, le plus énergivore. Le seuil exigé se durcit par paliers. Pour les baux conclus entre 2025 et 2027, le logement doit appartenir aux classes A à F. De 2028 à 2033, seules les classes A à E sont admises, puis les classes A à D à partir de 2034.
Quitter le logement : le préavis
Le locataire peut mettre fin au bail en respectant un préavis.
| Situation | Préavis | Condition |
|---|---|---|
| Logement vide, cas général | 3 mois | Aucun motif indiqué dans le congé |
| Logement vide en zone tendue | 1 mois | Adresse du logement et motif dans le congé |
| Mutation professionnelle | 1 mois | Motif et justificatif |
| Perte d'emploi | 1 mois | Motif et justificatif |
| Bénéficiaire du RSA ou de l'AAH | 1 mois | Motif et justificatif |
| État de santé justifiant un changement de domicile | 1 mois | Motif et justificatif |
| Victime de violences | 1 mois | Motif et justificatif |
| Logement meublé | 1 mois | Valable aussi pour un bail de 9 mois |
Les situations à 1 mois exigent d'indiquer le motif dans le congé et de le justifier par un document, faute de quoi le préavis est de 3 mois. Pour la rédaction, les conseils sur une lettre de résiliation, comme ceux donnés pour un modèle de lettre recommandée, servent aussi pour un congé.
Les durées ci-dessus viennent de la fiche F1168 de Service-Public (mise à jour le 16 avril 2026).
Le dépôt de garantie et sa restitution
Le dépôt de garantie couvre les obligations du locataire pendant le bail. Son montant est plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide et à 2 mois pour un meublé. Les charges n'entrent pas dans le calcul, et le bail mobilité interdit ce dépôt.
À la sortie, la restitution obéit à deux délais. Le bailleur dispose d'un mois maximum lorsque l'état des lieux de sortie est conforme, et de 2 mois dans le cas contraire. Dans les deux situations, le compte à rebours démarre à la remise des clés, d'où l'intérêt de dater précisément cet instant.
Le retard a un coût. Pour chaque mois de retard commencé, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges. Un seul jour de dépassement suffit à déclencher une majoration complète pour le mois en cours, et un retard de cinq semaines en déclenche deux.
La majoration ne s'applique pas si le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse. Un propriétaire ne peut pas rembourser à une adresse qu'il ignore, et le locataire gagne à la transmettre lors de la remise des clés.
Entretien et réparations : qui paie quoi
La loi du 6 juillet 1989 répartit les frais selon la nature des travaux. Le locataire prend en charge l'entretien courant et les petites réparations. Le bailleur assume la vétusté et les grosses réparations.
La vétusté désigne l'usure normale d'un équipement, due à son âge et à son usage. Selon la répartition des réparations détaillée par l'ANIL, le propriétaire est tenu d'entretenir le logement et d'y faire les réparations autres que locatives.
Le locataire doit aussi assurer l'entretien annuel de la chaudière individuelle, selon l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement).
Ce que le propriétaire doit garantir pendant le bail
Le bailleur doit d'abord délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation, habitable normalement dès l'entrée dans les lieux. Une fois le bail signé, la gestion locative du bailleur l'oblige aussi à assurer au locataire la jouissance paisible des lieux.
La jouissance paisible signifie que le locataire occupe son logement comme son domicile, sans trouble causé par le bailleur.
Cette garantie, prévue par la loi du 6 juillet 1989, court pendant toute la durée du contrat. En contrepartie, le locataire paie le loyer et les charges. Il peut demander que le paiement soit mensuel. Cette demande est de droit, et le bailleur ne peut pas la refuser (article 7 de la loi).
Congé du bailleur et expulsion : les protections
Le bailleur peut mettre fin au bail, mais sous conditions. Le locataire doit recevoir le congé au moins 6 mois avant l'échéance du bail, et le propriétaire doit invoquer l'un de trois motifs : vendre le logement, le reprendre pour l'habiter ou y loger un proche, ou faire valoir un motif légitime et sérieux.
Quand le congé est donné pour vendre, le locataire bénéficie d'une offre de vente, valable pendant les 2 premiers mois du préavis. Pendant cette période, il peut accepter d'acheter le logement qu'il occupe.
En cas d'impayés, deux dispositifs existent avant l'expulsion : le plan d'apurement, qui fixe un échéancier pour rembourser la dette, et le Fonds de solidarité pour le logement (FSL). La procédure d'expulsion expliquée par un conseil départemental de l'accès au droit les détaille.
L'expulsion relève d'une procédure judiciaire. Même lorsqu'un juge l'a ordonnée, la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, reporte son exécution. Elle suspend le départ forcé et laisse la dette intacte.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un propriétaire n'a pas le droit de faire ?
Il ne peut pas déroger aux règles de décence, de dépôt de garantie, de congé et de paiement du loyer, ni faire partir son locataire sans décision de justice. En cas de manquement, le locataire peut se renseigner gratuitement auprès de l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) de son département. Si le dépôt de garantie n'est pas rendu, il peut saisir le juge des contentieux de la protection, après une démarche amiable obligatoire lorsque la somme en jeu ne dépasse pas 5 000 €.
Un propriétaire peut-il mettre dehors son locataire ?
Le congé met fin au bail à l'échéance, mais il ne suffit pas à faire partir l'occupant. S'il reste dans les lieux, seule une décision de justice peut l'obliger à partir.
Qu'est-ce qui change pour les locataires en 2026 ?
Les baux signés à compter du 1er octobre 2026 suivent de nouveaux modèles de bail, fixés par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026. Les baux antérieurs sont valables tels quels. Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 renouvelle l'encadrement de l'évolution des loyers en zones tendues pour les contrats conclus entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027.
